EMERGENZA CORONAVIRUS E CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE. RIMEDI POSSIBILI

Le recenti disposizioni volte a contenere l’emergenza sanitaria da CORONAVIRUS COVID-19, emanate con D.L. n. 6 del 23.3.2020, convertito in Legge 5.3.2020 e successivi Decreti Attuativi della Presidenza del Consiglio dei Ministri e le conseguenti restrizioni necessitate dalla esigenza di arginare la grave diffusione della pandemia in corso hanno inevitabilmente avuto riflessi sull’economia e precluso a molti esercenti attività commerciali di potere proseguire nelle attività in corso.

Per molti, si pone e si è posto, quindi, il problema delle obbligazioni di pagamento del canone di affitto dell’immobile presso il quale viene svolta l’attività.

E’ necessario capire quali possano essere i rimedi attuabili dal conduttore dell’immobile a fronte di una situazione di oggettiva difficoltà (o talvolta di impossibilità) in cui gli è precluso di svolgere l’attività in funzione della quale lo stesso si è impegnato con la sottoscrizione del contratto di locazione.

Da una parte l’art. 1256 c.c. prevede che l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa definitivamente impossibile. Fattispecie che si ritiene potrebbe essere invocabile, venendo meno la “causa” del contratto.

Dall’altra parte e sotto altro profilo, anche nell’ipotesi di impossibilità temporanea, l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, infatti: “l’impossibilità sopravvenuta che libera dall’obbligazione (se definitiva) o che esonera da responsabilità per il ritardo (se temporanea), deve essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto e alla prestazione ivi contemplata, e deve consistere non in una mera difficoltà, ma in un impedimento, del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto. Di conseguenza, coordinando fra loro le suddette componenti oggettive e soggettive che regolano la responsabilità per inadempimento, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione produce gli effetti estintivi o dilatori anzi detti se deriva da una causa avente natura esterna e carattere imprevedibile e imprevedibile secondo la diligenza media” (Corte di Cassazione n. 6594 del 2012).

Dunque, perché sia integrato l’art. 1256 c.c. è necessario che l’impossibilità sia qualificata dai caratteri della imprevedibilità, obiettività e assolutezza, proprio come è avvenuto in questi mesi. Inoltre, l’art. 1467 c.c. disciplina, nell’ambito dei contratti ad esecuzione continuata o periodica (c.d. di durata), l’ipotesi di sopravvenuta eccessiva onerosità della prestazione per il verificarsi di eventi straordinari o imprevedibili, comunque non imputabili al contraente. In simili ipotesi, la parte che deve la prestazione può domandare la risoluzione del contratto, sempre che la sopravvenuta onerosità non rientri nell’alea normale dello stesso.

La controparte ha, di contro, la possibilità di salvaguardare l’esistenza del vincolo contrattuale offrendo di ricondurre lo stesso ad equità (articolo 1467 comma 3 c.c.).

La ragione del rimedio è individuata nel sopravvenuto squilibrio patrimoniale, riferibile sia oggettivamente al valore economico originario della prestazione, sia soggettivamente all’adeguatezza della prestazione così come stabilita nel contratto, che consegue ad un’alterazione del rapporto di valore tra le due prestazioni in occasione di eventi straordinari o imprevedibili.

L’emergenza sanitaria legata alla attuale diffusione del COVID-19 ed i successivi provvedimenti adottati dal Governo, necessitati dalla imprescindibile tutela della salute della popolazione, tanto per la sua imprevedibilità quanto per la eccezionalità dell’evento potrebbero configurare l’ipotesi declinata dall’articolo 1467 c.c. quale presupposto di fatto per la sua applicazione.

Il nostro Studio offre assistenza sia nella fase di contrattazione extragiudiziale con il locatore (ed eventuale ripristino ad equità del canone per le mensilità in cui è stato impossibile il godimento commerciale del bene o comunque fortemente limitato), che nell’eventuale (e malaugurata) fase giudiziaria.

Proponiamo consulenza sia di persona, presso i nostri uffici, sia mediante i principali canali telematici (es. Skype, WhatsApp, Telegram etc.), previa prenotazione e richiesta tramite l'indirizzo info@studiomigliaccio.com o a mezzo telefono ai n. 081-200302 e 3357607857.